2023年9月，蔡某委托广东潮能律师事务所李智贤律师、郭丽娜律师代理本案。确认委托后，李智贤律师、郭丽娜律师向深圳市前海合作区人民法院递交案外人执行异议申请，并向法院提出：案涉房产的保全错误，该房屋的合法权属人系蔡某，法院不得将其作为开发商可被执行的财产，并提供充足的证据，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条的规定，蔡某所享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行，且从权利性质上看，蔡某作为异议人属于善意的商品房消费者，其享有的民事权益应当得到优先保护，故要求法院中止执行。

经审理，法院认为蔡某的权利足以排除强制执行，故裁定中止对案涉房产的执行。

裁定书原文：

然而，案涉房产被中止执行，并不代表蔡某可以高枕无忧。因房产仍登记在开发商名下，为了避免有其他的债权人再向法院申请查封蔡某的房产，蔡某还需要进一步要求开发商将房屋过户至其名下。除此之外，蔡某还可依法要求开发商承担未能在法定期限内取得案涉商品房的不动产权证书的逾期办证违约金。

     2024年1月16日，汕头市濠江区人民法院受理了蔡某与开发商的商品房买卖合同纠纷一案，李智贤律师和郭丽娜律师代理原告蔡某到庭参加诉讼。经审理，汕头市濠江区人民法院认为：原告向被告购买了案涉房屋并支付了购房款,被告负有将案涉房屋交付给原告使用并协助将案涉房屋登记于原告名下的协助义务。但被告在将案涉房屋交付给原告且收取了原告交付的绝大部分购房款后长达七年,却一直没有协助为原告报送相关材料办理案涉房屋登记手续,显属违约,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉商品房项目建成后，开发商已于2016年9月15日将房屋交付给原告占有、使用，故原告请求被告支付自2016年12月15日起至房屋产权过户登记手续办妥之日止的逾期办证违约金(以813943元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算),具有事实及法律依据,应予支持。最终支持了蔡某全部诉讼请求。

     判决书原文：

     2024年8月22日，因开发商没有主动履行协助过户手续，汕头市濠江区人民法院法院受理了李智贤律师、郭丽娜律师代理的蔡某强制执行申请。经申请，执行局法官及时采取强制执行措施，向汕头市濠江区不动产登记中心及房管部门发出相应的协助执行通知书，经行政部门配合处理。最终，委托人蔡某的房产于2024年9月29日完成了房产过户，并于2024年10月16日如愿拿到了不动产权证。

案情解析：

     实践中，购房者从订立商品房买卖合同到办理物权登记，一般须间隔一定时间。在此期间，如果因开发商涉及金钱债务纠纷导致房产被查封、拍卖，房屋消费者取得房屋产权可能存在一定风险。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行开发商名下的商品房提出异议，在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的三个条件的情形下，适用房屋消费者物权期待权保护规则：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

结语